DPE : Qu’est-ce que c’est et Comment ça Marche ?

Vous entendez parler de DPE partout, mais vous ne savez pas ce que ça signifie ? Vous voyez des étiquettes de A à G sur les annonces immobilières sans comprendre la différence ? Vous voulez savoir si c’est obligatoire pour vendre ou louer votre logement ?

Ce guide vous explique simplement ce qu’est le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Vous allez comprendre comment lire ses étiquettes, quelles sont vos obligations et ce que ça change pour vous, que vous soyez propriétaire, locataire, acheteur ou vendeur.

Les 7 Classes du DPE : Signification et Seuils (Tableau Récapitulatif)

Le DPE note un logement de A à G, comme les appareils électroménagers. La lettre A désigne un logement très économe, G un logement très énergivore, souvent appelé « passoire thermique ». La note finale est la plus mauvaise des deux évaluations : la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.

Par exemple, un logement peut être classé D en consommation mais E en émissions. Dans ce cas, le DPE du logement sera E. Voici le tableau pour tout comprendre d’un seul coup d’œil.

Les logements avec une étiquette A sont très performants et économiques. À l’inverse, les classes F et G sont considérées comme des passoires énergétiques et sont soumises à de plus en plus de contraintes légales.

Ce qui a changé pour le DPE : les nouveautés à connaître

Le DPE n’est plus un simple papier informatif. Depuis quelques années, la loi Climat et Résilience lui a donné beaucoup plus de poids. Si vous avez un projet immobilier, vous devez connaître ces changements majeurs.

• 1er juillet 2021 : Le nouveau DPE est devenu juridiquement opposable. Cela veut dire qu’un acheteur ou un locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur si les informations du DPE sont fausses. La méthode de calcul « sur facture » a été supprimée, rendant le diagnostic plus fiable.
• Août 2022 : Le gel des loyers pour les passoires énergétiques (classes F et G) est entré en vigueur. Les propriétaires de ces logements ne peuvent plus augmenter le loyer entre deux locataires ou lors du renouvellement du bail.
• 1er janvier 2023 : L’interdiction de location a commencé pour les logements les plus énergivores de la classe G (ceux qui consomment plus de 450 kWh/m²/an).
• 1er juillet 2024 : Un ajustement des seuils du DPE a été appliqué pour les petites surfaces de moins de 40 m². Cette réforme a permis à environ 140 000 petits logements de sortir du statut de passoire énergétique.

Et le calendrier continue de se durcir pour les logements les moins performants. Il est essentiel d’anticiper les prochaines échéances.

Le DPE est-il obligatoire ? Quand et pour qui ?

Oui, le Diagnostic de Performance Énergétique est obligatoire dans la majorité des cas de transactions immobilières. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et intégré au Dossier de Diagnostic Technique (DDT). L’obligation dépend de votre situation.

Pour la vente d’un bien immobilier

Le DPE est obligatoire pour toute vente d’un logement en France métropolitaine. Le propriétaire vendeur doit le faire réaliser à ses frais et le présenter dès la publication de l’annonce immobilière. Le DPE doit ensuite être annexé à la promesse de vente puis à l’acte de vente définitif.

Pour la location d’un logement

Le DPE est également obligatoire pour la location d’un logement nu ou meublé, sauf pour les locations saisonnières de moins de 4 mois. Le propriétaire doit tenir le DPE à disposition du candidat locataire et l’annexer au contrat de bail. La classe énergétique doit figurer sur l’annonce.

Pour les constructions neuves

Pour tout bâtiment neuf, un DPE construction est obligatoire. Le constructeur doit le remettre au propriétaire à la livraison du bien. Ce diagnostic atteste que le logement respecte bien la réglementation thermique en vigueur (actuellement la RE2020).

Pour les copropriétés

Les bâtiments d’habitation collective en copropriété doivent aussi réaliser un DPE à l’échelle de l’immeuble. La mise en place est progressive :

• 1er janvier 2024 : obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots.
• 1er janvier 2025 : obligatoire pour les copropriétés entre 51 et 200 lots.
• 1er janvier 2026 : obligatoire pour les copropriétés de 50 lots ou moins.

Il existe très peu d’exceptions à l’obligation de DPE. Les bâtiments sans système de chauffage fixe ou les logements destinés à être occupés moins de 4 mois par an peuvent en être exemptés.

Comment se déroule un DPE et qui peut le réaliser ?

Seul un diagnostiqueur immobilier certifié peut réaliser un DPE valide. Ce professionnel doit être certifié par un organisme accrédité (COFRAC) et disposer d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Il doit être indépendant du propriétaire, de l’agent immobilier ou de toute entreprise de travaux.

Pour trouver un professionnel qualifié, le gouvernement met à disposition un annuaire en ligne. Vous pouvez l’utiliser pour trouver un diagnostiqueur certifié près de chez vous.

Préparer la visite du diagnostiqueur

Pour que le diagnostic soit le plus précis possible, vous pouvez préparer certains documents. Si vous ne les avez pas, le diagnostiqueur utilisera des valeurs par défaut, souvent moins favorables.

• Les plans du logement.
• Le titre de propriété.
• Les factures des travaux de rénovation (isolation, fenêtres, etc.).
• Les notices techniques des équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.

Les points analysés sur place

Lors de sa visite, qui dure entre 1 et 2 heures, le diagnostiqueur examine plus de 60 points de contrôle pour évaluer la performance énergétique du bâtiment. Il ne se contente pas des factures.

Il analyse en détail :

• Les caractéristiques de l’enveloppe du bâtiment : murs, planchers, plafonds, toit.
• La qualité de l’isolation thermique.
• Le type et la performance des fenêtres et portes.
• Le système de chauffage.
• Le système de production d’eau chaude.
• Le système de ventilation et de refroidissement.

À l’issue de sa visite, il rentre toutes ces données dans un logiciel réglementé pour calculer les étiquettes Énergie et Climat. Il vous remet ensuite un rapport complet avec un numéro ADEME unique à 13 chiffres. Ce numéro est la preuve que le DPE est bien officiel et enregistré.

Que contient le rapport du DPE ?

Le rapport du DPE est un document de plusieurs pages qui va bien au-delà des deux simples lettres. Il donne une vision complète de la performance du logement et des pistes pour l’améliorer.

Voici les informations principales que vous y trouverez :

• Les étiquettes Énergie et Climat : C’est la première page, avec les fameuses notes de A à G pour la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre.
• L’estimation de la facture énergétique annuelle : Le rapport donne une fourchette en euros de ce que le logement pourrait coûter chaque année en énergie (chauffage, eau chaude, éclairage…). C’est une estimation, pas un engagement contractuel.
• Le détail des déperditions thermiques : Un schéma du logement montre les points faibles, c’est-à-dire par où la chaleur s’échappe le plus (toit, murs, fenêtres, plancher bas…).
• L’indicateur de confort d’été : Nouveauté du DPE, cet indicateur évalue la capacité du logement à rester confortable pendant les fortes chaleurs. Il est particulièrement important avec le réchauffement climatique.
• Les recommandations de travaux : Le diagnostiqueur propose des scénarios de travaux pour améliorer la performance énergétique. Il y a souvent un premier bouquet pour sortir du statut de passoire (passer en classe E) et un second pour atteindre une classe performante (B ou C). Ces recommandations ne sont pas une obligation de travaux.

Durée de validité et prix d’un DPE

Un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 est valable 10 ans. Si vous avez fait des travaux de rénovation énergétique importants, il est conseillé d’en refaire un pour valoriser votre bien, même si l’ancien est encore valide.

Le prix d’un DPE n’est pas réglementé par l’État. Les tarifs sont donc libres et varient en fonction de la surface du logement, de sa localisation et du diagnostiqueur choisi. En moyenne, il faut compter entre 100 € et 250 € pour un appartement ou une maison.

Comment améliorer son DPE ?

Améliorer la classe énergétique de son logement permet de réduire ses factures, d’améliorer son confort et d’augmenter la « valeur verte » de son bien immobilier. Les recommandations du DPE sont une bonne base pour savoir par où commencer.

Voici les travaux les plus efficaces, par ordre de priorité :

1. L’isolation : C’est le poste le plus important. Il faut commencer par l’isolation des combles et de la toiture, car c’est par là que s’échappe jusqu’à 30% de la chaleur. Vient ensuite l’isolation des murs, puis des planchers bas.
2. Le remplacement des fenêtres : Passer du simple au double, voire au triple vitrage, réduit les déperditions et les courants d’air.
3. Le système de chauffage : Remplacer une vieille chaudière au fioul ou au gaz par un système plus performant comme une pompe à chaleur, une chaudière gaz à très haute performance ou un poêle à granulés a un impact énorme sur la consommation.
4. La ventilation : Installer une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée), surtout une VMC double flux, assure un bon renouvellement de l’air sans perdre de chaleur.

Pour financer ces travaux, de nombreuses aides de l’État existent. Il est possible de se faire accompagné par France Rénov’, le service public qui guide les particuliers dans leurs projets de rénovation. Parmi les aides, on trouve notamment MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro ou encore les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE).

Questions fréquentes sur le DPE (FAQ)

Le DPE soulève beaucoup de questions. Voici les réponses aux interrogations les plus courantes.

Quelle différence entre DPE et audit énergétique ?

Le DPE est une évaluation de la performance énergétique. L’audit énergétique est beaucoup plus poussé. Il est obligatoire depuis avril 2023 pour la vente des passoires thermiques (classes F et G). Il propose des scénarios de travaux chiffrés et détaillés pour atteindre une meilleure classe énergétique, ce que le DPE ne fait que survoler.

Un DPE peut-il être vierge ?

Non, plus depuis 2021. Avant la réforme, il était possible d’avoir un « DPE vierge » quand le diagnostiqueur ne pouvait pas collecter assez de factures pour faire son calcul. La nouvelle méthode de calcul (dite 3CL) se base sur les caractéristiques du bâtiment, ce qui rend un résultat impossible à obtenir. Un DPE vierge n’est plus valide aujourd’hui.

Puis-je contester un DPE ?

Oui, car il est opposable. Si vous pensez que le DPE de votre logement est erroné et que cela vous cause un préjudice (par exemple, un loyer gelé à tort), vous pouvez vous retourner contre le diagnostiqueur ou le vendeur/bailleur. Il est conseillé de commencer par demander une expertise contradictoire en faisant réaliser un second DPE.

Comment vérifier la validité de mon DPE ?

Chaque DPE possède un numéro d’identification ADEME à 13 chiffres. Vous pouvez utiliser ce numéro pour retrouver le rapport complet et vérifier sa date de validité sur le site de l’Observatoire DPE-Audit. Vérifiez la validité de votre DPE ici.

Mon DPE change-t-il avec la réforme des petites surfaces ?

Si vous possédez un logement de moins de 40 m² classé F ou G avant le 1er juillet 2024, il est possible que sa note se soit améliorée. L’ADEME a mis en place un simulateur qui permet d’obtenir une attestation officielle avec la nouvelle étiquette. Cette attestation a la même valeur qu’un nouveau DPE jusqu’à la fin de la validité du DPE initial.