Tu viens d’acheter un bien immobilier pour ton entreprise et tu te retrouves face à une montagne de frais de notaire ? Pas de panique ! Je vais t’expliquer comment comptabiliser correctement ces fameux frais qui peuvent représenter une sacrée somme. Oui oui, on parle quand même de 2% à 8% du prix d’achat selon que ton bien est neuf ou ancien ! Alors autant savoir où les ranger dans ta compta, non ?
Dans cet article, je vais tout te décrypter : ce que sont réellement les frais de notaire (spoiler : ce ne sont pas que des honoraires !), comment les enregistrer correctement dans ta comptabilité, et surtout les deux grandes options qui s’offrent à toi : les passer en charges ou les intégrer à ton immobilisation. Et crois-moi, le choix n’est pas anodin pour ton résultat et ton bilan !
📊 Ce qu’il faut retenir en bref
- Composition : Les frais de notaire comprennent les émoluments du notaire, les droits de mutation et les débours
- Deux méthodes : Tu peux comptabiliser ces frais soit en charges (impact immédiat sur le résultat), soit en immobilisations (étalement sur plusieurs années)
- Comptabilisation en charges : Utilise les comptes 6226, 6227, 6354 et 44566 pour la TVA
- Comptabilisation en immobilisations : Ajoute ces frais au coût d’acquisition du bien dans les comptes 211 et/ou 213
- Impact fiscal : Le choix de la méthode a des conséquences importantes sur ton résultat comptable et ta trésorerie
🔍 Les frais de notaire : de quoi parle-t-on exactement ?
Avant de parler comptabilité, mettons les choses au clair : ce qu’on appelle ‘frais de notaire’ est en fait un package qui inclut bien plus que la simple rémunération du notaire. Et oui, surprise ! Comme l’indique le site du Conseil Supérieur du Notariat : ‘Appelés à tort frais de notaire, les frais d’achat d’un bien immobilier sont majoritairement composés de taxes collectées par le notaire pour le compte de l’État.’
Ces frais se décomposent en 3 grandes catégories :
1. Les émoluments du notaire
Ça, ce sont les vrais frais de notaire ! C’est sa rémunération pour la rédaction des actes, la gestion du dossier, etc. Ces émoluments comportent :
- Une part fixe liée aux formalités et démarches
- Une part variable calculée selon un barème dégressif
Le barème ? Le voici en détail :
| Prix du bien | Pourcentage appliqué |
|---|---|
| 0€ à 6 500€ | 3.870% |
| 6 500€ à 17 000€ | 1.596% |
| 17 000€ à 60 000€ | 1.064% |
| Au-delà de 60 000€ | 0.799% |
À noter que ces émoluments sont soumis à la TVA au taux normal de 20%.
2. Les droits de mutation
C’est la partie la plus importante financièrement ! Ces droits représentent les taxes que le notaire collecte puis reverse à l’État et aux collectivités locales. On y trouve principalement :
- La taxe de publicité foncière (TPF) – à ne pas confondre avec la taxe foncière !
- La contribution de sécurité immobilière (0,1%)
Les taux diffèrent selon que tu achètes dans l’ancien ou dans le neuf :
| Taux | Normal (ancien) | Réduit (neuf) |
|---|---|---|
| Commune | 1,20% | – |
| Département | 3,80% | 0,70% |
| Frais d’assiette et recouvrement | 2,37% | 2,14% |
| Taux global maximal | 5,81% | 0,71% |
Voilà pourquoi tu paies beaucoup moins de frais quand tu achètes dans le neuf !
3. Les débours
Ce sont tous les frais annexes que le notaire avance pour toi : frais de dossier, copies, extraits cadastraux, documents d’urbanisme, frais postaux… Ces débours ne sont pas soumis à la TVA, c’est toujours ça de pris !
💰 Comment comptabiliser le bien immobilier lui-même
Avant de parler des frais de notaire, commençons par la base : le bien immobilier lui-même. Tu dois l’inscrire à l’actif de ton bilan dans les comptes d’immobilisations :
- 211 – Terrains pour la valeur du terrain
- 213 – Constructions pour le bâtiment
Cette distinction est super importante ! Pourquoi ? Parce que les terrains ne s’amortissent pas, contrairement aux constructions. Si tu ne distingues pas les deux, tu risques de te retrouver avec une base d’amortissement incorrecte.
Pour les constructions, tu peux aller plus loin en utilisant la méthode des composants, qui permet d’amortir différemment les diverses parties du bâtiment. Selon le BOFiP, voici les durées indicatives :
| Composant | Durée (ans) | Quote-part (%) |
|---|---|---|
| Gros œuvre, façades, étanchéité | 25 à 50 | 60 à 90 |
| IGT (installations générales techniques) | 20 à 40 | 5 à 10 |
| Agencements | 15 à 30 | 5 à 15 |
| Locaux d’activité | 7 à 15 | 5 à 15 |
📝 Les deux options pour comptabiliser les frais de notaire
Parlons maintenant du cœur du sujet : la comptabilisation des frais de notaire. Tu as deux méthodes possibles, et le choix entre les deux va avoir un impact significatif sur tes comptes :
Option 1 : Comptabiliser les frais de notaire en charges
Dans cette option, tous les frais liés à l’acquisition sont considérés comme des charges de l’exercice en cours. C’est simple : tu les enregistres comme n’importe quelle autre facture de prestation de services.
Les écritures à passer sont les suivantes :
Au débit :
- 6226 – Honoraires : pour les émoluments du notaire
- 44566 – TVA déductible : pour la TVA sur ces honoraires
- 6227 – Frais d’actes et contentieux : si tu as des frais d’hypothèque par exemple
- 6354 – Droits d’enregistrement : pour les taxes de publicité foncière et de sécurité immobilière
Au crédit :
- 401 – Fournisseurs (ou 404 si tu passes tout en une seule écriture avec l’achat du bien)
L’avantage ? Ces charges impactent uniquement ton résultat de l’année en cours. L’inconvénient ? Ça peut faire mal au résultat si les frais sont élevés !
Option 2 : Comptabiliser les frais de notaire en immobilisations
Dans cette option, tu considères que les frais de notaire font partie du coût global d’acquisition du bien. Tu les intègres donc directement dans la valeur de ton immobilisation.
Concrètement, tu enregistres :
Au débit :
- 211 et/ou 213 : pour la valeur du bien + les frais de notaire
- 44562 – TVA déductible sur immobilisations : pour la TVA récupérable
Au crédit :
- 404 – Fournisseurs d’immobilisations
L’avantage ? Tu répartis l’impact financier sur toute la durée d’amortissement du bien. L’inconvénient ? Si tu vends le bien plus tard, tu auras une plus-value plus faible puisque sa valeur comptable sera plus élevée.
🔢 Un exemple concret pour bien comprendre
Prenons un exemple pour que tout soit plus clair ! Imaginons que ta boîte achète un local commercial à 1 000 000 € avec un emprunt hypothécaire de 500 000 €.
D’après les calculs du simulateur des notaires, voici comment se décomposent les frais :
- Émoluments du notaire :
- Sur la vente : 8 545 €
- Sur les prêts : 1 490 €
- Formalités : 1 000 €
- Total : 11 035 €
- Débours :
- Frais annexes : 400 €
- Taxes :
- Droits d’enregistrement : 58 067 €
- Sécurité immobilière : 1 300 €
- TVA : 2 207 €
- Total : 61 574 €
Le montant total des frais est donc de 73 009 €. Voyons comment ça se traduit dans les deux méthodes :
Méthode 1 : En charges
| N° de compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
| 6226 | Honoraires | 9 545 € | |
| 6227 | Frais d’actes et contentieux | 1 490 € | |
| 6228 | Rémunérations d’intermédiaires et honoraires – Divers | 400 € | |
| 6354 | Droits d’enregistrement | 59 367 € | |
| 44566 | TVA déductible | 2 207 € | |
| 401 | Fournisseurs | 73 009 € |
Méthode 2 : En immobilisations
| N° de compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
| 213 | Constructions | 1 000 000 € | |
| 213X | Constructions – Frais de notaire | 70 802 € | |
| 44562 | TVA déductible sur immobilisations | 2 207 € | |
| 404 | Fournisseurs d’immobilisations | 1 073 009 € |
Tu vois la différence ? Dans le premier cas, tu as 70 802 € de charges qui vont impacter ton résultat de l’année. Dans le second cas, si ton bien s’amortit sur 30 ans par exemple, l’impact annuel sera d’environ 2 360 € seulement !
❓ FAQ : Tes questions sur la comptabilisation des frais de notaire
Comment comptabiliser les frais de notaire pour une SCI ?
Pour une SCI, les principes sont les mêmes ! Tu as le choix entre la comptabilisation en charges ou en immobilisations. La différence réside dans la fiscalité applicable à ta SCI. Si elle est soumise à l’IS, les règles sont identiques à celles d’une société commerciale. Si elle est à l’IR, le choix d’immobiliser ou non n’aura pas d’impact sur le résultat fiscal des associés, mais plutôt sur la valeur du bien en cas de revente.
Peut-on amortir les frais d’acquisition d’un bien immobilier ?
Absolument ! Si tu choisis de les immobiliser, ces frais sont amortissables au même rythme que le bien auquel ils se rapportent. Attention toutefois : si une partie de ton acquisition concerne un terrain (non amortissable), les frais correspondants ne seront pas amortissables non plus. Il faudra donc faire une répartition proportionnelle des frais entre terrain et construction.
Comment comptabiliser un décompte de notaire lors d’une vente ?
Lors d’une vente, le notaire établit également un décompte. Dans ce cas, les frais sont généralement déduits du prix de vente que tu reçois. Comptablement, si tu vends un bien immobilisé, tu passeras :
- Au débit : le compte 462 (Créances sur cessions d’immobilisations) pour le prix net
- Au débit : un compte de charges (comme le 6227) pour les frais
- Au crédit : le compte de produit de cession (compte 775) pour le prix brut de vente
Quel compte utiliser pour les honoraires de notaire ?
Si tu optes pour la comptabilisation en charges, utilise le compte 6226 – Honoraires pour les émoluments du notaire. Pour les droits d’enregistrement, c’est le compte 6354. Si tu préfères immobiliser, tous ces frais viendront s’ajouter au coût d’acquisition dans les comptes 211 ou 213.
